无人便利店火了一段时间了，最近融资的有许多，缤果盒子是其中比较亮眼的一个——据说上个月月初它融完1亿人民币的时候，只开了7家店。
平均每个店估值1500万。
当然，这样算是不合理的，估值当然要看规模效应、可复制性和现金流。但是这一波无人便利店其实受到的质疑很多：被偷怎么办？SKU够吗？和7-11怎么竞争？能比有人的提高多少效率？
坪效是线下商业的一个重要衡量指标，指的是每单位面积能产生多少营业额。
我的一个了解7-11运作模式的供应链朋友说，很难想象无人便利店在省去结账空间之后能提高多少坪效。由于有店员专门巡视和摆放产品，一家小小的711里可能有3000-5000个SKU，甚至在不同时段里一些重点货架上的产品都是不一样的。
目前，大多数的无人便利店在SKU上只有300到500，是7-11的1/10。
用户在不同时间走进便利店就是有不同的需求，如果在早晚和午餐高峰不把适合当时段的产品放到表面上来就会影响销量。因此，我的朋友并不相信无人便利店“节省人力”之后让坪效比普通便利店更高。
而且以现在的无人便利店在结账的体验来说，完全无法与高峰时段多柜台结账的有人便利店相比。如果开在闹市区，很难想象下班高峰的时候结账的秩序会很好，一旦发生纠纷，不仅整店整个时段停止运营，还会给用户带来不好的回忆。
“我是不相信无人便利店的坪效能超过普通便利店。”
按照缤果盒子官方公布的数据，每个缤果盒子每天的营业额只要达到300元即可实现盈亏平衡，意思是基本就是只要每天有30个人在小区内的缤果盒子买了10元的早餐或夜宵就可以打平盈亏。
几乎所有分析都认为这个数据并不可信，因为即便是节省了人力，也不可能一家便利店每天只卖300块钱就能赚回本。
但其实，这是因为无人便利店和有人便利店有着本质上的区别，可以说根本就不是同一种业态了。
敏感的城管比许多人更早的意识到了无人便利店真正的成本节省在了哪里。
这么低就能打平盈亏，主要归功于两个方面：1.没有人力成本；2.不交房租。
第一个各家说的比较多了，一个无人便利店省去3个店员，算上三险一金一个月人力成本可以节省2万元左右的成本。在北京或上海这种地方，房租也可以省掉1.5~2万元左右。
为什么无人便利店不用交房租？
因为无人便利店的经营模式，更像是每个小区里都有（甚至有两个）的饮用水机生意，本质上是一种寻租模式。
前两年自助饮水机刚出来的时候是很多公司自己往小区里推，受到物业、保安、居委会、业委会的层层抵制。后来这些公司转变了策略，直接让小区运营者购买机器之后“加盟”自己的生意——小区物业或保安公司出钱出水，公司负责设备检修，最后两者分账。
小区物业一看让这样的机器进了小区之后，不仅没有什么风险还每月平白多了一份收入，于是大开绿灯，甚至帮着饮水机公司做活动，让小区里的用户“越多越好”。
这个生意里的重点是，在中国大多数的小区里，每片空间用于做什么并不是业主说了算。只要没有占用太多空间，物业这种“赚外快”的行为其实非常普遍。
一般的“便利店”做加盟其实有很高的门槛，甚至诸如711这样的便利店是不欢迎纯“财务加盟者”加入的，一个想要开7-11的人必须自己亲自参与店面的运营。
最受伤的，可能是这种一层业主私自改装的店
无人便利店占据的是小区内原本不能用于租售的空间，传统便利店即便在小区开店，也只能开在规划好的临街底商。这些底商一般和楼盘同期对外出售，都是由业主持有，不会一分钱不要的租给便利店。而小区内部的空地，则由物业控制。
如果小区内想开设一家占地面积较大的传统便利店，那么谁来收租金、谁来运营、如何进货（货车进出小区）都是问题。大多数物业，也不敢在业主没有同意的情况下兀自将一大片公共空间许给其它公司。
但无人便利店和饮水机、快递柜差不多，很少受到业主的质疑，物业也可以做一个纯收钱的甩手掌柜。
对于物业公司来说，这是白来的钱，不赚白不赚。而区域性的物业公司，往往在同一个地区会有多个楼盘或一个楼盘的多期小区，谈下一个物业公司之后，就相当于在一个片区开了分点，可以统一规划和配送。
观察一下会发现，不只是缤果盒子，小麦公社、神奇屋、24爱购、EasyGo等都选择了封闭小区这个场景。
这些“不收”其实隐藏着是用来抵房租了
可以说，无人便利店是在传统便利店之外开辟了一个平行市场，而在这个市场里如果你不去抢，别人就会抢上。
一个大一些的小区可能会有两三个便利店，只要底商的业主愿意出租，便利店选址人员觉得合理，那完全可以多个品牌同时竞争一个片区。
但与物业公司签约的“无人便利店”不同，大多数小区只会进一个无人便利店品牌，一旦被A品牌占领，就不会再和B品牌合作了。
而一旦签下来，就相当于将那块原本小区里那块谁都不能动的公摊空间商业化了——在便利店这个概念里能放下的可不只是零售：放上打印复印机做“共享打印”，放一台洗衣机就是共享洗衣，还可以做共享雨伞的回收点。透明的玻璃橱窗上打广告相当于一个住宅版的分众传媒，直接甩出几根电线都能做共享电单车的充电桩……
为了签下更多的小区，一些无人便利店品牌甚至打出了“0加盟费，0门槛加盟”的概念——只要加盟者在小区里有地方放我们的无人店，那一分钱都不用出，只需要签个字就可以坐等收钱了。
回到坪效的问题——无人便利店占的那块地儿，原本坪效是0。
无人便利店来了，不管坪效是不是真的高还是假的高，每赚到1分钱，都是多赚的。
