年初新冠肺炎疫情爆发的时候，国内由于采取了严格的居家隔离防疫措施，线下房地产销售活动几乎无法开展，所以2月份的房地产额出现了大幅的下滑。
根据本月初地产研究机构克而瑞公布的统计数据显示，今年2月份全国前100大房企的销售额为3243.3亿元，比去年同期下降了37.9%。
如果再考虑到2019年的春节长假是在2月份，其实2019年的2月份也有十天半个月是关门歇业的，所以今年2月份的销售业绩实际下滑的幅度是超过了一半的。
好不容易熬到了3月份，各地的房地产销售活动虽然基本恢复正常，但却又碰上了全球股市大崩盘，现在大家都在担心随着海外疫情的蔓延，接下来不知道会不会出现经济危机，所以对于要不要买房也就变得很纠结。
根据以往的经验来看，每次经济不景气的时候，政府都会降低利率和放宽限购政策，所以国内房价下跌幅度一般不大，并且在恢复景气之后往往会出现一波报复性上涨，等于说会出现一个买房的 黄金坑 。
然而从这次的情况来看，国外经济受到的冲击似乎很大，很可能会超过98年金融危机和08年的次贷危机，搞不好可能会出现1929年那样的大萧条，所以在这种百年一遇的大变故面前，国内房价能否坚挺也让人心里没底。
对此，老范通过对房地产市场的观察和分析，得出了几个观点，今天就跟大家分享一下。
年底楼市会有一轮爆发
要分析疫情对楼市的影响，主要得从宏观经济、楼市政策这两个方面来分析。
宏观经济方面：
疫情对国内经济的冲击不会很大，因为现在国内的新增病例几乎为零，各地的复工复产基本完成，所以经济很快就会恢复到正常水平。
冲击比较大的主要是外贸出口，因为疫情在国外已经有点失控，未来国外的经济会比较萧条，所以消费也会变得疲软，对于中国商品的需求量也会随之减少。
不过这个减少的幅度不会很夸张，主要受影响的耐用品方面的消费，像手机、电器、服装这一方面，因为没钱了就只能减少这些非必需品的消费。
但是日常消费品和医疗卫生产品的需求反而可能会变好，因为随着国外停工停产之后，他们日常的吃喝拉撒还得进行，所以就只能从中国进口去弥补这个短缺。
由于这几年外贸出口占GDP的比重已经大幅下降，所以老范估计只有一部分特定行业的人会感觉不景气，其它大部分行业受到的冲击不会很大。
楼市政策方面：
目前各国为了刺激经济都纷纷降准降息，中国央行上周末也进行了一次降准，而且未来还可能进一步降准降息，所以年底的房贷利率会变得更低。
与此同时，最近各地方政府已经陆续放松了一些限购政策，这样也将让一些本来不具备买房条件的人达到了门槛，因此只要等经济恢复正常一段时间后，国内刚需将会爆发。
大城市和小城市出现分化
不过大家要注意的一点是，这一轮楼市的爆发会跟以往有不同，它不会像以前那样遍地开花，而是会形成两极分化，也即是一二线城市爆发，三四线城市平稳。
这是由于近年来国内人口的迁徙已经形成了往中心城市聚集的趋势，新冠肺炎疫情并没有改变这种趋势，所以这种趋势将会继续持续下去。
另外这次国家提出了50万亿的 新基建 投资，这些投资会令一二线城市的优势变得更加明显，所以还会进一步促使经济和人口往中心城市聚集。
因为这些 新基建 投资都是高科技领域的，生产这些设备的企业基本都是分布在一二线城市的，所以50万亿的投资砸下去，未来几年一二线城市的经济增长和用工需求会增加，所以大家更加会往一二线城市聚集。
目前中国的三四线城市人口增长基本停滞了，因为在农村年轻人迁徙进去的同时，当地也会有很多年轻人外流到一二线城市，这种情况下三四线城市的供需就会达到一种平衡状态，所以不具备爆发的潜力。
但是一二线城市由于每年还有大量年轻人口涌入，像深圳、广州、杭州这些热门城市每年新增的常住人口数量甚至达到四五十万人，这等于一座城市一年就增加了十几二十万的潜在刚需，这些就是楼市爆发的推动力。
另外还有一点需要注意的是，此轮一二线城市的楼市大爆发，可能更多是销量上的爆发，而不会出现价格上的爆发。
因为最近国务院出台了一项新政策，就是把农用地转建设用地的审批权下放到省，到时候各省将可以更加根据各地需求，更加灵活的调整建筑用地，比如减少一些三四线城市的建设用地，然后增加一二线城市的建设用地。
以前由于一二线城市住宅用地供给不足，所以每次楼市政策宽松都会出现房价暴涨的局面，但是现在一二线城市有望的住宅用地供应有望获得增加，届时就可以取得双赢结果，即在解决了刚需住房难问题的同时，又避免了房价的暴涨。
传统销售模式将被颠覆
最后楼市可能出现的第三个变化就是传统销售模式将被颠覆，取而代之的是全新的销售模式，即电商化的房地产销售。
大家最近如果有关注楼市的话就会知道，今年恒大的促销力度很猛，一度给全国楼盘打出了75折的优惠，另外就是大力在推恒房通和全民营销，也即是走微商模式的线上卖楼。
这些措施搞出来的结果是非常惊人的，在今年2月份全国前100大房企销售额同比下降37.9%的大背景下，恒大竟然取得了同比增长118.3%的成绩，这个成绩简直就是逆天了。
如果仔细分析起来的话，恒大这三个新策略其实是相辅相成的，通过恒房通和全民营销进行线上卖房，就降低了线下售楼处的运营成本和养一大批营销人员的人力成本，所以它的房子就能够打出比别人更大的折扣，从而吸引更多消费者前来购买。
这种模式其实跟阿里巴巴当年的成功秘诀是一个道理，就是减少中间商赚差价，然后让利给消费者从而获得更多的销售，最后形成了一个新的生态体系，变成了房地产行业的阿里巴巴。
所以不能小看许家印这步棋呀，恒房通借着疫情的契机做起来之后，说不定以后除了卖恒大自己的房子，还会代理卖其它房企的房子，到时候许多房地产中介要么就得转行，要么就得转投恒大麾下去当兼职销售人员。
大家不要以为这种新模式可能得很久才能实现，其实随着5G的普及之后，线上VR看房的体验将比目前有一个质的改善。到时候消费者足不出户就能看很多个楼盘，谁还愿意花费大量时间去跑大量楼盘？
如果有去实地踩盘的朋友就会有切身体会，一天下来脚酸得要死也看不了几个楼盘，大部分时间都花在坐车上面。如果线上看房体验足够好的话，肯定是先线上看房，然后最后挑选几个去实地对比下。
